Newm2.Ru - Недвижимость Татарстана

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Главная Новости Последние новости «Американский тип девелопмента не создает благосостояния — он производит его иллюзию»

«Американский тип девелопмента не создает благосостояния — он производит его иллюзию»

E-mail Печать PDF

В США ПОДСЧИТЫВАЮТ ИЗДЕРЖКИ МАССОВОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Город, давая добро на бесконтрольное расширение пригородных территорий, которое на начальном этапе обходится недорого и даже сулит рост налоговых поступлений, в будущем попадает в ловушку. К такому выводу приходят американские эксперты, анализируя итоги урбанизации пригородов. Массовая автомобилизация и отсутствие муниципального транспорта оборачиваются проблемами для жителей в старости, а собранные налоги не окупают содержание инфраструктуры.

 

13_san_francisco-2.jpg

Расходы по строительству новых микрорайонов берет на себя правительство, а вот содержание этих "райских уголков" возлагается на местный бюджет, который не в состоянии это сделать из-за маленьких налоговых поступлений

РОССИЯ МАЛОЭТАЖНАЯ?

В России — бум строительства загородного жилья. Вот лишь две цифры: за последние 20 лет вокруг столицы построены и введены в эксплуатацию около ста коттеджных поселков, а сейчас на разных стадиях строительства (включая голое поле) — больше 600. Это не просто дачи: программы поддержки малоэтажного жилищного строительства принимаются одна за другой и на федеральном уровне, и в регионах. Если в 2001 году на индивидуальные жилые дома пришлось 41% площади вводимого жилья, то в 2009 - 2010 годах — уже 46 - 48%. На долю малоэтажных (1 - 3 этажа) домов, возведенных как индивидуальными, так и коммерческими застройщиками, в 2010 году пришлось больше половины нового жилья.

Преимущества малоэтажного жилья очевидны: улучшение качества жизни и удешевление строительства. Тем более что у всего мира перед глазами пример того, как полвека назад подобный путь прошла другая страна с большой территорией — США. Редкий продавец коттеджа в подмосковном поселке не вспомнит про уютные американские пригороды, символ зажиточности.

После Второй мировой войны автомобиль становился все более доступным, и американский средний класс принялся переселяться из переполненных городских коробок в опрятные пригороды, где можно было позволить себе отдельный дом с гаражом и лужайкой для барбекю. С 1945-го по 1960-й количество автомобилей в США увеличилось с 26 млн. до 62 млн., а доля семей, владеющих автомобилем, выросла с 56% до 77%.

ДОРОЖНОГО ФОНДА ХВАТИЛО НА МАГИСТРАЛИ, НО НА СОДЕРЖАНИЕ…

«Американский тип девелопмента не создает благосостояния — он производит иллюзию благосостояния… — формулирует в своем исследовании Curbside Chat основатель и идейный вдохновитель некоммерческой организации «Сильные города», обличающей экономическую неэффективность пригородов, американский инженер Чарльз Марон. — Идея процветающих пригородов замурована в наше коллективное подсознание как «американская мечта». Чем мы готовы пожертвовать, стараясь сохранить то, что сохранить невозможно?»

Марон настаивает, что низкая плотность застройки в долгосрочной перспективе порождает сложности, с которыми не справится ни один бюджет. В качестве примера он приводит такой факт. Учрежденный в 1956 году американский Федеральный дорожный фонд финансировался за счет налогов на бензин. Пока деньги, уплаченные с каждого галлона бензина, шли на строительство скоростных магистралей, соединяющих штаты между собой, все было хорошо. Как только система магистралей была построена и средства фонда стали расходоваться на ее содержание, денег фонду стало не хватать и правительству пришлось спешно спасать его от банкротства. Дело в том, что большая часть построенного прожила один жизненный цикл и требовала ремонта или замены.

ДЕФИЦИТ В $2,2 ТРИЛЛИОНА

По данным Американского общества инженеров (ASCE), дефицит в финансировании только крупных объектов инфраструктуры (без учета местных дорог, например) в стране составляет $2,2 трлн., хотя ежегодно на инфраструктуру выделяется больше $180 млрд. Проблема в том, что если строительство новых объектов зачастую берет на себя федеральное правительство или штат, то содержание объектов обычно возлагается на местные бюджеты. Кризис осложнил положение городов. В октябре город Гаррисберг, столица штата Пенсильвания, объявил о банкротстве, другие муниципалитеты вынуждены резко повышать ставки оплаты водоснабжения и другие платежи.

«Недостаточная продуктивность «пригородного» типа девелопмента привела к тому, что мы не можем больше позволить себе содержать все те дороги, улицы, канализацию и водопровод, которые мы понастроили», — резюмирует проживающий в пригородном доме Марон.

ДАЖЕ VIP-ПОСЕЛОК НЕ СОСТОЯТЕЛЕН

Сниженная плотность застройки, экстенсивное развитие территорий приводит к целому ряду трудностей, о которых не всегда задумываются. Вот несколько примеров.

img.php.jpg
Эдмонтон, Канада

Эдмонтон, Канада

Один из крупнейших городов Канады, Эдмонтон, имеет население 730 000 человек, а вместе с пригородами — больше миллиона человек. Городу этого мало: вокруг него на разных стадиях строительства находится 40 пригородных районов. Хорошо это или плохо? В отчете «Расходы и доходы в освоении новых территорий» городские экономисты построили прогноз относительно 17 таких территорий и пришли к выводу, что только в ближайшие 30 лет затраты на $500 млн. превысят доходы, которые те обеспечат за счет налогов. А в следующие 30 лет чистый убыток, принесенный городу новыми пригородами, превысит $3 млрд.

Чарльз Марон приводит несколько примеров из американской практики. Федеральное правительство в 1960-е профинансировало строительство, а в 1980-е — модернизацию канализационной системы в небольшом городке. Но через 30 лет система выработала свой ресурс, все механизмы нужно просто менять. Стоимость этого проекта $3,3 млн., или $27 000 в пересчете на одно домовладение. Таков же и среднегодовой доход каждого семейства — иными словами, муниципалитет не имеет никакой возможности собрать с жителей необходимые средства в виде налогов.

Другой пример. Зажиточные жители одного прибрежного пригорода предложили муниципалитету сделку: они на свои средства проведут к своему поселку дорогу, а муниципалитет возьмет на себя ее содержание и ремонт. Вроде бы выгодная сделка, однако, по подсчетам инженеров, содержание дороги даже до первого капитального ремонта обойдется в $154 000, а налогов с домовладельцев будет собрано только $79 000. Все дело в том, что, соглашаясь на бесконтрольное расширение территорий, которое на начальном этапе обходится недорого и даже сулит рост налоговых поступлений, город берет на себя долгосрочные обязательства — куда большие, чем кажется на первый взгляд. А если бы тот же самый поселок был застроен хотя бы трехэтажными многоквартирными домами, собранные налоги окупили бы содержание дороги.

ЛОВУШКА ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ

Пеквот-Лейкс, Миннесота, США

В 1995 году федеральное правительство выделило городу Пеквот-Лейкс ссуду и грант на строительство к востоку от городской черты, в некотором удалении от дороги бизнес-парка стоимостью $1,54 млн. Городу оставалось просто содержать дороги и инфраструктуру. Федеральный грант и весь бизнес-парк политики Пеквот-Лейкс преподносили как большую удачу города. (Так же считают и организаторы многочисленных российских бизнес-парков вокруг крупных городов.)

03627_b1_j.jpg
Миннесота, США

Однако прошли годы, а частные инвестиции не устремились в бизнес-парк. Девелоперы старались застраивать побережье озера, а коммерческая недвижимость вытягивалась вдоль скоростной магистрали, проходящей через город. В результате из 29 участков девять по сей день не проданы, а самый крупный участок занимает баптистская церковь — у нее налоговые льготы.

ИЗДЕРЖКИ АВТОМОБИЛЬНОЙ ЗАВИСИМОСТИ

Талса, Оклахома, США

Город Талса с населением около 400 000 человек столкнулся с проблемой: 98% людей старше 65 лет, проживающих в пригородах, не имеют удобного доступа к общественному транспорту. Под «удобным доступом» организация «Транспорт для Америки» (TFA), которая проводит подобные исследования, понимает наличие в зоне пешей доступности хотя бы одной остановки транспорта, который позволяет добраться до центра города. В самом городе ситуация другая: здесь вдалеке от остановок автобусов и трамваев проживает только 27% людей старше 65 лет.

008165A.jpg
Оклахома, США

Автомобильная зависимость — серьезная проблема для США. Отказ от автомобиля и отсутствие доступа к общественному транспорту серьезно сказывается на образе жизни пожилых людей, проживающих в пригородах. По данным исследовательницы Линды Бейли из Вашингтона, прекратив ездить на машине, пожилые американцы снижают частоту походов в магазины и кафе на 59%, на 65% реже встречаются с друзьями и на 15% уменьшают количество визитов к врачу. Некоммерческие организации бьют тревогу и призывают власти активнее инвестировать в расширение системы общественного транспорта, иначе к 2015 году, когда состарится поколение беби-бумеров, по прогнозам TFA, в стране будет 15,5 млн. прикованных к дому пожилых людей.

Обновлено 14.02.2012 14:14  

Баннер
Продаю коттедж Казань Горная
Подробно
Цена продажи : 8 700 000 Руб.
Жилая площадь : 240 m²
Площадь участка : 650 m²
Дополнительные характеристики : Кирпичный, Балкон
Подробно
Продажа участок под ИЖС Казань 40 лет Победы
Подробно
Цена продажи : 3 635 400 Руб.
Жилая площадь : 17 m²
Площадь участка : 1700 m²
Подробно
Аренда коттеджа от собственника
Подробно
Цена аренды : 5 000 Руб.


Дополнительные характеристики : Кирпичный
Подробно
Продажа дома Высокая гора, Ул. 3-я молодежная
Подробно
Цена продажи : 4 Руб.
Жилая площадь : 130 m²

Дополнительные характеристики : Кирпичный, Телефонная точка
Подробно
Продам участок 5 сот.
Подробно
Цена продажи : 530 000 Руб.

Площадь участка : 500 m²
Подробно

Авторизация

Хотите дать объявление о продаже недвижимости в Татарстане? А может вы ищите загородную недвижимость?  Представляем Вам бесплатную доску объявлений Татарстана - Newm2.Ru. Здесь Вы найдете объявления по аренде или продаже дома, дачи, участка земли или коттеджа без посредников. Помимо этого, Вы можете опубликовать на сайте своё объявление абсолютно бесплатно. Каждое объявление снабжено подробными фотографиями и описанием. Будем рады видеть Вас на нашей доске объявлений!


Новости недвижимости


Случайная новость

Коттеджные поселки Татарстана – это жилые комплексы с малоэтажной застройкой, находящиеся в непосредственной близости от города или в черте города. В зависимости от вида поселка в нем могут быть: детские сады и школы, магазины, салоны красоты, спортзалы, рестораны и другие развлекательные заведения. Стоит учитывать, что чем выше стоимость участков в  коттеджном поселке, тем больше объектов инфраструктуры должно быть  построено на его территории. Узнать подробнее о коттеджнах поселках Татарстана.